Le crédit immobilier : financer l’achat d’un logement

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Comment bien financer l’achat de votre résidence principale

Primo-accédants : financez votre résidence principale

Les primo-accédants sont les ménages qui achètent leur logement et qui n’ont pas été propriétaires au cours des deux années précédant l’opération. Ces emprunteurs primo-accédants peuvent prétendre à différentes aides financières de l’Etat s’ils remplissent les conditions.

Les prêts aidés par l’Etat

Le prêt à taux zéro pour un crédit immobilier, avec les conseils d'Elisa Vie courtage

Le prêt à l’accession sociale PAS, ou le prêt conventionné PC qui peuvent financer la totalité de l’opération. Les prêts dits complémentaires qui ne peuvent financer qu’une partie de l’opération, on y trouve notamment le prêt à taux zéro (PTZ+), le prêt épargne logement ou le prêt action logement. Plus localement, les primo-accédants pourront bénéficier de prêt et aides des caisses régionales ou départementales en consultant l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) ou les ADIL respectives à leur département.

Les prêt bancaires et leurs caractéristiques financières

  • taux fixe ou taux variables
  • Prêts lissés ou par paliers de remboursements

Financez votre nouvelle résidence principale

Les ménages déjà propriétaire de leur résidence principale (secundo-accédants) qui sera vendue avant ou après l’acquisition d’une nouvelle habitation.

Dans le cas d’une revente avant l’achat du logement

C’est le cas le plus simple, l’emprunteur pourra injecter tout ou partie du fruit de la revente de son ancien dans la nouvelle acquisition. Le choix de son prêt s’orientera vers un prêt amortissable où il devra faire attention aux différentes caractéristiques liées aux financements.

Dans la cas de l’achat du logement avant la revente

L’emprunteur devra faire appel à un prêt relais, une avance de la banque en attendant la revente du logement qui accompagnera dans la plupart des cas un prêt bancaire.

Financez votre résidence secondaire

Vous avez eu un coup de cœur et vous voulez faire l’acquisition d’une résidence secondaire

Que ce soit un pied à terre à la mer, à la montagne, ou à la campagne, un projet de résidence secondaire  doit recevoir un financement optimisé par rapport au profil de l’emprunteur.

Généralement la résidence secondaire est financée à l’aide de prêts bancaires amortissables. L’emprunteur devra négocier au mieux de ses intérêts les caractéristiques financières de son prêt immobilier. Dans certains cas l’emprunteur peut faire appel à un prêt aidé issu d’un PEL ou d’un CEL s’ils ont été ouvert avant le 01/03/2011.

Dans le cas des investisseurs qui possèdent une épargne disponible il est possible de souscrire un prêt non amortissable, appelé prêt In Fine.

Le bien pourra être loué occasionnellement pour réduire les coûts de cette résidence, mais l’établissement prêteur ne prendra pas en considération les revenus qui en découleront dans le calcul de la capacité d’emprunt et de l’endettement de l’emprunteur.

Résidence locative : choisir le financement qui correspond à votre objectif

La stratégie de financement d’un bien immobilier à but locatif sera différente selon les objectifs de l’emprunteur.

Liberté d’investissement ou dispositif fiscal.

Choisir un dispositif fiscal permettra à l’investisseur de réduire son imposition : Loi Pinel (ancienne loi Duflot et Scellier), l’investissement en loi Malraux, loi Girardin, loi des loueurs meublés non professionnels (LMNP) ou encore loi Bouvard…

Obligations plus ou moins importantes : par exemple conserver le bien immobilier pendant une période fixée par la loi et / ou avec des montants maximums de loyer au mètre carré, perte de la totalité des avantages fiscaux en cas de vente anticipée.

Financer le bien immobilier sur une période assez longue permet d’envisager d’autres investissements dans les années à venir.

Le prêt In Fine, qui permettra d’optimiser un peu plus le levier de défiscalisation

Pour l’emprunteur, l’investissement locatif est très rentable car les mensualités sont en partie remboursées par le loyer payé par le locataire. De son côté l’établissement prêteur prendra en considération les futurs revenus à percevoir dans le plan de financement pour calculer l’endettement de l’emprunteur afin de donner son accord ou non pour l’obtention du bien immobilier.

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