S C P I : POUR QUI, POURQUOI, COMMENT ?

S C P I : POUR QUI, POURQUOI, COMMENT ?

L’investissement en sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) dont la collecte ne cesse d’augmenter, est, depuis plusieurs années déjà, plébiscité par les Français. 

ELISA VIE, spécialiste de cet investissement, vous explique les raisons de cet engouement et vous donne les meilleurs conseils pour investir avec succès dans ce placement immobilier.

Une SCPI : Qu’est-ce que c’est ?

Les sociétés civiles de placement immobilier permettent aux investisseurs de se positionner sur le marché de l’immobilier sans avoir à acheter un bien dans son intégralité. En acquérant des parts de ces sociétés de placement investies exclusivement en immobilier, le particulier pourra en effet investir dans l’immobilier en profitant des nombreux avantages de ce type de placement.

Avantage 1: L’investissement en SCPI est possible avec de faibles montants

Les SCPI sont particulièrement accessibles car la mise initiale pour investir dans une SCPI est bien moindre est que dans un investissement en direct. En effet, on peut souscrire à ce placement avec quelques milliers d’euros seulement. Ces faibles montants permettent donc aux particuliers d’investir sur ce support d’épargne avec un capital restreint, une solution idéale quand on est un jeune actif par exemple ou que, déjà endetté du fait de l’achat de sa résidence principale, on ne dispose que de peu de liquidités.

Avantage 2: Investir en SCPI pour diversifier ses avoirs immobiliers

L’investissement en direct est bien souvent réservé à l’acquisition de sa résidence principale, voire de sa résidence secondaire ou d’un bien qui, mis en location, servira à dégager des compléments de revenus. Le particulier possède alors un, deux, voire trois biens (rarement plus), le plus souvent résidentiels.
♥ Une SCPI permet de se positionner sur le marché plus difficile d’accès de l’immobilier commercial.
♥ Il rend aussi plus simple l’accès aux marchés immobiliers étrangers.

Avantage 3: L’investissement SCPI pour une mutualisation des risques

D’autre part, lorsque l’on acquiert des parts d’une SCPI, l’on n’achète pas un appartement ou un morceau d’appartement ou un immeuble (selon le montant investi) en particulier. On achète une part d’une société composée de très nombreux actifs. Cette diversification entraîne aussi une mutualisation du risque.
♥ Ainsi, le risque de vacance, de défaut de paiement d’un locataire, d’incendie, etc. est réparti entre tous les investisseurs de la SCPI.

Avantage 4: Investir en SCPI pour s’épargner les tracas de le gestion locative

L’investissement en SCPI, contrairement à l’investissement immobilier en direct, permet de se débarrasser de la gestion locative. L’investisseur délègue en effet cet aspect à la société de gestion chargée de trouver des locataires, de conclure les baux, de réaliser les travaux nécessaires, etc.

Avantage 5: L’investissement en SCPI pour profiter de la relative liquidité de ce placement immobilier

La revente d’un bien en direct est relativement longue, ne serait-ce qu’en tenant compte des délais incompressibles de la promesse de vente puis de la signature. Un placement en SCPI est bien plus liquide. Un marché secondaire existe sur lequel il est plus aisé de trouver un ou plusieurs repreneurs compte tenu du montant bien moins élevé que représente une part. Attention toutefois, une durée de placement minimale recommandée existe, oscillant entre 5 à 9 ans mais il sera souvent bien plus intéressant de garder vos parts plus longtemps.
♥ Lorsque les SCPI sont investies dans le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie, la liquidité est bien meilleure puisque la contrepartie est garantie par l’assureur ; c’est-à-dire que ce dernier est tenu de vous verser les sommes correspondant à vos parts dans un « délai raisonnable » lorsque vous souhaitez les céder. Ce délai raisonnable est celui qui correspond à un rachat ou à un arbitrage, soit le même que pour un fonds en euros ou une UC classique.

Avantage 6: Investir en SCPI pour doper la performance de son épargne

Le rendement des SCPI est relativement appréciable. Dans un contexte de taux bas où les placements en capital garanti offrent souvent des performances ajustées à l’inflation nulles ou négatives, l’investissement en SCPI est un placement attractif qui séduit les investisseurs. Bien que le capital ne soit pas garanti pour un investissement en SCPI, les particuliers averses au risque et désireux de booster la performance de leur épargne se tournent massivement vers ce placement car l’immobilier rassure. Et même si l’on parle de « pierre-papier », il s’agit bien de parts de biens tangibles que l’investisseur acquiert.

VIGILANCE: les points clés pour investir avec succès en SCPI

Les atouts des SCPI et leurs rendements attractifs ne doivent pas vous aveugler et vous faire oublier toute vigilance. Voici donc quelques points sur lesquels se pencher avant d’investir dans ce type de placement.

La solidité de l’acteur
Veillez à souscrire vos parts auprès d’un acteur de référence, établi sur le marché depuis longtemps, qui possède une réelle notoriété dans le secteur et surtout, dont le patrimoine immobilier est relativement important.

Un prix des parts cohérent
Le prix des parts de la SCPI que vous souhaitez acquérir doit être cohérent avec la valeur du patrimoine détenu par la SCPI. Un prix juste ne doit pas être supérieur au résultat obtenu en divisant la valeur de reconstitution (le montant qu’il faudrait payer, selon les experts, pour reconstituer le patrimoine détenu par la société) par le nombre de parts.

Une bonne diversité des actifs au sein de la SCPI
Veillez à ce que les actifs soient suffisamment diversifiés pour pouvoir résister en cas de coup dur. Il faudra donc privilégier une SCPI ayant de nombreux actifs, de nombreux locataires n’appartenant pas tous au même secteur d’activité, et des biens situés dans des régions diverses.

Un taux de vacance faible
Le taux d’occupation financier doit être élevé. Il s’agit de la différence entre les loyers facturés et les loyers potentiels si l’ensemble du patrimoine était loué. Et donc le taux de vacance doit lui être faible. Un bien, entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un autre, ne doit pas rester vacant trop longtemps, sans quoi le rendement de la SCPI pourrait en souffrir.

Des rendements orientés à la hausse 
Peu importe parfois que les rendements soient relativement faibles, ce qui compte, c’est que leur évolution soit orientée à la hausse. En cas de baisse continue depuis plusieurs années, mieux vaut ne pas investir.

Des frais de gestion relativement faibles
Enfin, comme pour tout placement financier, les frais peuvent réellement grever la performance. Il conviendra donc de choisir une SCPI affichant des frais raisonnables. N’hésitez donc pas à comparer les frais des différentes SCPI de même catégorie.

Chez ELISA VIE, nous travaillons uniquement avec les meilleurs acteurs du marché, n’hésitez pas à nous consulter pour des études personnalisées !

 

IMMOBILIER: LES NOUVELLES MESURES A CONNAITRE EN 2019

IMMOBILIER: LES NOUVELLES MESURES A CONNAITRE EN 2019

La loi de finances pour 2019 a introduit de nouvelles mesures, entrées en vigueur le 1er janvier. Elles vont avoir un impact sur votre patrimoine immobilier.
Voici les principaux changements à connaître.

1. Dispositif Pinel : quelques légères modifications

Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. Il ouvre à une réduction d’impôt sur le revenu de 12, 18 ou 21% du prix d’achat d’un appartement neuf. Pour en profiter, vous devez investir dans une zone géographique en pénurie de logements, louer ce dernier durant 6, 9 ou 12 ans (dans la limite de 300 000€ par an, deux opérations maximum par an et 5500€ par m2) à des ménages répondant à des conditions de ressources.

Une nouveauté de l’année concerne les expatriés. Auparavant, un investisseur en Pinel qui devenait résident fiscal étranger perdait, durant son expatriation, les économies d’impôts liées à ce dispositif. Désormais il peut les conserver et les imputer sur son impôt sur le revenu français.

2. Exonération de taxation pour les non-résidents

Auparavant, si vous quittiez la France et vendiez votre résidence principale une fois installé à l’étranger, vos plus-values étaient taxées, après l’application d’abattements légaux pour durée de détention, à 19% au titre de l’impôt et de 17,2% pour les prélèvements sociaux.

Depuis le 1er janvier, vous pouvez échapper à cette taxation, à condition de signer la vente au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit votre départ, par exemple 2020 pour une mise en vente en 2019.

3. Nouveau CITE (Crédit d’impôt pour la transition énergétique)

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2019. Il permet de déduire de votre impôt une part de la facture de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre résidence principale.
Si vous ne payez pas d’impôts, ou dépensez plus que leur montant en rénovations, Bercy vous rembourse la différence.

Attention : les dépenses sont plafonnées à 8000€ pour un célibataire et à 16 000€ pour un couple (avec une majoration de 400€ par personne à charge).

Le CITE est accordé à tous les ménages, sans conditions de ressources, et uniquement pour une liste précise de travaux éligibles. Exemple : si vous remplacez vos fenêtres en simple vitrage, vous bénéficiez du CITE sur 15% de la facture, le taux passe à 30% si vous installez un chauffage performant.

4. Un nouveau dispositif pour investir dans l’immobilier ancien

Opérationnel depuis le 1er janvier, le dispositif “Denormandie” permet de bénéficier de réductions d’impôts en achetant de l’immobilier ancien. Pour en profiter, il faut acquérir un bien dans l’une des 222 communes éligibles au dispositif, le remettre en état et le louer.

Des conditions sont à respecter : les travaux doivent représenter 25% minimum du coût total de l’opération. Pour un appartement acheté 75 000€, les rénovations doivent se monter à au moins 25 000€. Ensuite, les locataires doivent remplir des conditions de ressources. Enfin, le loyer est plafonné, selon les zones et la composition du ménage.

Les bailleurs qui respectent ces obligations bénéficient d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de leur investissement total selon que la durée de location est de 6, 9 ou 12 ans. Cet avantage fiscal est étalé sur la durée de l’opération. Par exemple, un logement loué pendant 12 ans et acheté 150 000€ avec 50 000€ de travaux aboutira à une réduction d’impôt de 42 000€ (200 000 x 21%), soit 3500€ par an.

Attention : la réduction entre dans le plafond annuel des niches fiscales de 10 000€ et les investisseurs ne peuvent pas dépasser deux opérations “Denormandie” par an, plafonnées à 300 000€ par an et 5500€ par m2.

5. Baisse de la taxe d’habitation

Mesure phare d’Emmanuel Macron : la baisse de la taxe d’habitation, prévue pour les 80% de ménages les moins fortunés, va se poursuivre. Si vous êtes concerné, en octobre prochain vous ne réglerez qu’un tiers de cette taxe puis… plus rien l’an prochain.

6. IFI : certaines mesures précisées

Cette année, Bercy a aligné le régime de détention de biens immobiliers par les particuliers et les sociétés. Désormais, les crédits in fine (qui permettent de rembourser l’intégralité du capital et des intérêts la dernière année du prêt) souscrits par une SCI (Société Civile Immobilière) sont traités de la même façon que ceux souscrits par un particulier.

7. Exonération de prélèvements sociaux sous conditions

Depuis le 1er janvier, les personnes qui s’installent dans un pays de l’Union Européenne, de l’espace européen ou en Suisse et prouvent qu’ils cotisent à un régime obligatoire local de Sécurité sociale ne régleront plus que 7,5% de prélèvements sociaux sur leurs revenus français (au lieu de 17,2%). Cette mesure s’applique aussi à tous les revenus tirés d’une location d’un logement en France. Bon à savoir, le taux réduit concerne aussi la vente d’un logement taxé au titre des plus-values.

 

OPPORTUNITE LOI PINEL PROGRAMME GREENCITY A BISCAROSSE (suite) !

OPPORTUNITE LOI PINEL PROGRAMME GREENCITY A BISCAROSSE (suite) !

Exceptionnel: 5 nouveaux lots sur la 2ème tranche du programme Le Clos Dalis de Greencity

La résidence «Le Clos Dalis» est située entre les places Charles de Gaulle et de l’Orme bénéficiant d’une situation privilégiée dans un environnement paisible et à proximité immédiate du lac de Biscarrosse, de l’hydrobase et des forêts.
Au cœur de Biscarrosse, elle est proche de toutes ses commodités : commerces, écoles, banques, cinéma, gare routière, Poste et Mairie. Elle se trouve par ailleurs à côté de deux édifices historiques remarquables : l’Eglise Saint-Martin et le château de Montbron.

Le projet comporte deux bâtiments de 2 étages avec de grandes terrasses au dernier étage et profite d’un espace paysager à l’arrière mitoyen avec le parc du château. L’architecture de l’ensemble est composée de façades mêlant les tons pierre blanc cassé et beige, de toitures en tuiles rouge et de volets en bois permettant une parfaite harmonie avec le quartier.

De plus, la façade d’un des bâtiments existants de style néo-classique datant de la fin du XIIIème siécle a été conservée.
Tous les logements présentent de beaux volumes et bénéficient de prestations de qualité. Ils offrent également une belle luminosité grâce aux loggias et aux terrasses en rez-de-jardin. De conception RT 2012 et NF Habitat, les meilleures solutions d’isolation thermique permettent d’importantes économies d’énergie tout en préservant l’environnement. Par ailleurs, l’isolation phonique assure un confort de vie optimal. La résidence compte de nombreuses places de stationnement extérieures et d’un local dédié aux 2 roues. Le cadre de la résidence procure un sentiment de tranquillité et de bien- être.
Tout ici est pensé pour votre confort de vie, dans le respect de l’environnement.

Le promoteur Greencity construit seulement 5 lots sur cette 2ème tranche, éligibles à la Loi Pinel.
C’est une opportunité si vous souhaitez développer votre patrimoine immobilier en toute sécurité, tout en réduisant vos impôts et en préparant votre avenir.

Contactez nous pour travailler ensemble sur des simulations fiscales et financières, soit directement par votre conseiller habituel, soit par mail à l’adresse contact@elisavie.fr.

 

Livraison programme Saint Georges Promotion Toulouse

Livraison programme Saint Georges Promotion Toulouse

Encore une superbe journée sur Toulouse pour accompagner nos clients sur des livraisons d’appartements neufs qui vont bénéficier de la Loi Pinel !!

Et quel plaisir de travailler avec les meilleurs promoteurs du marché, dont fait partie Saint Georges Promotion !
Parfaitement intégrée à son environnement, le magnifique programme “l’Odyssée” met en scène la noblesse de ses matériaux (verre, acier, enduits) et affirme son caractère singulier.

Du T1 au T3, tous les logements portent la signature Saint Georges Promotion : des aménagements intérieurs soignés et des prestations de qualité. Un parking en sous-sol accueille les véhicules

En plus de réduire leurs impôts, nos clients vont également investir en toute sécurité grâce aux prestations de qualité proposées par St Georges Promotion:

  •  Parquet stratifié dans les chambres et carrelage 40*40 ou 45*45 dans les autres pièces
  •  Salles de bains et cuisines aménagées
  •  Chaudière individuelle au gaz
  •  Terrasses en lames bois
  •  Robinetterie Jacob Delafon
  •  Nombreux rangements et placards équipés
  •  Interphone – visiophone 
  •  Portes d’entrée des appartements sécurisées BP1 avec serrure 3 points A2P*
  •  Ensemble résidentiel clôturé
  •  Accessibilité et adaptation de l’habitat à vos besoins
  •  Aménagement des cuisines et prédispositions des équipements ménagers
  •  Confort thermique et acoustique
  •  Isolation phonique et thermique
  •  Durabilité de l’enveloppe
  •  Sécurité vis-à-vis d’intrusion
  •  Qualité de service pour l’acquéreur

ELISA VIE est le cabinet spécialisé dans les retours de lots, n’attendez pas d’être livrés en 2021 ou 2022 pour réduire vos impôts !

N’hésitez pas à nous contacter pour vous aussi saisir ces opportunités en investissant dans le neuf, pour réduire vos impôts, préparer votre retraite, protéger votre famille, etc…

Investissement PINEL: Toulouse est la grande ville de France la plus abordable pour le logement neuf !

Investissement PINEL: Toulouse est la grande ville de France la plus abordable pour le logement neuf !

Selon le baromètre des prix des logements neufs de Trouver-un-logement-neuf.com, Toulouse est la grande ville de France la plus abordable quand on veut acheter un logement neuf.

En moyenne, le prix d’un T3 s’affiche à 215 000 euros en avril 2018 ce qui place Toulouse au 10e rang des grandes villes les plus chères de France, loin derrière les valeurs affichées par Paris, Bordeaux, Lyon et Nice.

Une offre très abondante

Trouver un logement neuf.com explique :

Pour les investisseurs notamment, Lille et Toulouse restent bien plus abordables, enregistrant les deux seules baisses de ce baromètre. Il faut débourser en moyenne 223 100 € pour acquérir un T3 à Lille, en recul de 1,2 % en six mois. L’écart se creuse encore avec Toulouse : en baisse de – 1,7 % ces derniers mois avec un prix moyen de 215 200 euros. Grâce à une offre très abondante : 170 programmes neufs en commercialisation sur Trouver-un-logement-neuf.com, une politique publique volontariste de prix maîtrisés, la ville rose parvient, elle, à stabiliser ses prix du neuf.

Acheter dans les métropoles voisines, Montpellier et Bordeaux, revient beaucoup plus cher, souligne le site internet.

Bordeaux : une hausse record en six mois

Bordeaux est désormais la deuxième grande ville la plus chère de France. Elle a dépassé Lyon et Nice avec une hausse de 21% enregistrée sur les six derniers mois. Le prix moyen d’un trois-pièces, surface de référence du baromètre de Trouver un logement Neuf, se situe à 325 000 euros, soit 1 000 euros plus cher qu’à Lyon.

Paris reste, et de loin, la grande ville française la plus chère. « Les prix des logements neufs dans la capitale n’ont jamais été aussi hauts. Il faut actuellement compter 784 000 euros pour acquérir un trois-pièces dans Paris, soit une hausse de 17 % en seulement six mois », relève le site internet qui ajoute :

Le nombre de programmes neufs en commercialisation intra-muros a été divisé par deux en quelques mois : 33 actuellement sur Trouver-un-logement-neuf.com, quand la norme est plutôt autour des 70 opérations commercialisées sur le site. Dans le même temps, on assiste à une montée en gamme avec des appartements neufs au-delà des 1,2 million d’euros pour un trois-pièces. De quoi faire s’envoler les prix du neuf dans la capitale.

Le classement des grandes villes de France pour l’achat d’un appartement neuf :

Les notaires confirment la flambée de l’immobilier en Gironde

Les notaires confirment la flambée de l’immobilier en Gironde

Les notaires de Gironde ont dévoilé ce lundi matin les statistiques immobilières pour la période allant de novembre 2016 à fin octobre 2017.

Les statistiques des ventes réalisées l’an dernier fixent le prix au mètre carré à 3 550 euros à Bordeaux, soit une hausse de 12% en un an. 

Ces chiffres des ventes effectivement réalisées confirment la flambée bordelaise, avec une hausse de 12% en un an. Le prix au mètre carré à la fin de l’année 2017 était donc de 3 550 euros en moyenne pour des appartements anciens à Bordeaux, ce qui en fait la ville de province la plus chère de France avec Nice.

La hausse concerne tous les quartiers bordelais, à l’exception d’une grande partie de Caudéran et de la Bastide.

Hausses sur le Bassin et le Sud-Médoc

Les plus fortes hausses sont en moyenne sur le bassin d’Arcachon et et le littoral du Sud-Médoc, ou à proximité de la métropole comme Saint-André-de-Cubzac, alors que des secteurs plus ruraux et éloignés de Bordeaux comme le Nord Gironde ou le Blayais sont orientés à la baisse.

Sur la Métropole aussi

Sur la Métropole, la hausse est également importante en moyenne, particulièrement sur la rive gauche, et un peu moins sur la rive droite, avec une augmentation de 5,7% en moyenne.

Pour l’ensemble de la Gironde, la hausse des prix est de 5% pour les maisons anciennes, mais avec des variations importantes.

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